Non farti giocare dal mutuo "tax game"

Di Matt McCoy

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In un recente articolo, ho discusso perché alcune persone mantengono il debito deducibile dalle tasse. Una ragione si riferisce al "gioco delle tasse" - mantenendo basso il tasso di interesse, il debito deducibile dalle tasse e il tentativo di guadagnare di più sui loro investimenti. Dopo una recente discussione su questo problema, mi è venuto in mente che questo concetto è ancora frainteso.

A volte questo argomento è un po 'troppo semplificato. Ad esempio, se il tasso ipotecario è del 4%, devi solo guadagnare il 4,01% per "vincere" il gioco, giusto? Sbagliato. Ciò che viene spesso lasciato fuori da questo argomento è un fattore molto importante: le implicazioni fiscali, sia positive che negative.

Questo è meglio illustrato attraverso un esempio. Attenendoci all'ipotesi del tasso del 4%, utilizzeremo un saldo iniziale dei mutui di $ 300.000 e assumeremo un prestito a tasso fisso a 30 anni. Ignoreremo anche le tasse, la manutenzione e l'assicurazione perché potresti avere quelle spese indipendentemente dal fatto che tu abbia un mutuo. Collegando queste ipotesi in un calcolatore finanziario o foglio di calcolo e assumendo che i pagamenti sono effettuati alla fine di ogni periodo, rendi il seguente:

• Pagamento mensile = $ 1.432,25 (360 pagamenti)
• Interessi totali pagati per la durata del prestito = $ 215.608,51

Ora supponi che stai valutando se pagare questo prestito in 15 anni o investire quel pagamento aggiuntivo altrove. Il primo passo sarà determinare quale sarà il pagamento aggiuntivo. Usando il nostro fidato calcolatore o foglio di calcolo, scopriamo che è necessario un pagamento mensile aggiuntivo di $ 786,81. Gli importi pagati mensilmente e gli interessi totali pagati per questo scenario sono i seguenti:

• Pagamento mensile = $ 2,219,06 ($ 2,219,06 - $ 1,432,25 = $ 786,81)
• Interessi totali pagati per la durata del prestito = $ 99,431,48

Quindi pagare questo mutuo in 15 anni anziché 30 anni produrrebbe un risparmio di interessi di $ 116.177,03. Ma questo non è il tuo risparmio reale perché hai ricevuto una detrazione fiscale per gli interessi pagati. Supponendo che tu sia nella fascia di tassazione del 28% e che tutti gli interessi ipotecari pagati fossero deducibili dalle tasse, il risparmio netto sarebbe di circa $ 83.647,46 ($ 116,177,03 x 0,72).

Abbiamo capito quali sono i risparmi effettivi dal pagamento anticipato del mutuo, ma ora dobbiamo confrontarlo con qualcosa. Dobbiamo iniziare considerando ciò che rappresenta il risparmio degli interessi. Il risparmio di interessi rappresenta il guadagno che avresti bisogno di accumulare investendo quel pagamento aggiuntivo su quei 15 anni al fine di pareggiare. Tuttavia, per confrontare le mele con le mele, è necessario adeguare il risparmio sugli interessi (il guadagno di investimento a cui miriamo) per le imposte sulle plusvalenze. Supponendo che tutti i guadagni siano a lungo termine e che l'aliquota fiscale applicabile sia del 15%, il risultato è un guadagno rettificato di $ 98,408.78. Se rimaniamo disciplinati e investiamo il pagamento extra di $ 786. 81 ogni mese per 15 anni, investiremmo un totale di $ 141.625,80 ($ 786,81 x 180). Aggiungendo il guadagno aggiustato da sopra all'ammontare dell'investimento mensile ci fornisce una somma futura necessaria in 15 anni di $ 239.565,58. Aspetta, siamo quasi arrivati.

Ora abbiamo l'interesse risparmiato e la somma futura necessaria, ma abbiamo ancora bisogno di un tasso di rendimento da confrontare con il tasso dei mutui. Collegando la somma futura necessaria ($ 239,565,58), il pagamento mensile che assegneremo ($ 786,81), la quantità di tempo che investiremo (15 anni o 180 investimenti) e l'importo che abbiamo attualmente assegnato alla somma futura (zero), possiamo risolvere il tasso di rendimento. Questo ci dà il seguente tasso di rendimento:

• Tasso approssimativo di rendimento necessario per pareggiare in pareggio = 6.56%

Quindi, per essere indifferenti tra le due scelte, è necessario ottenere un rendimento composto di oltre il 6,5% in quel periodo di 15 anni. Lo scopo di questo esercizio non è certamente quello di dire che è impossibile, ma non fatevi ingannare nel pensare che sia in bianco e nero come alcuni potrebbero far sembrare. Detto questo, ricorda che questo tasso ipotecario è fisso - una variabile conosciuta per la durata del prestito - mentre i rendimenti degli investimenti futuri e le aliquote fiscali future sono entrambe variabili sconosciute.

Questo particolare esempio potrebbe non adattarsi a tutti gli scenari, ma può essere usato in modo semplice per illustrare il mio punto. Usando questo stesso scenario, una fascia di tasse più bassa (meno una detrazione) si traduce in una maggiore diffusione necessaria per pareggiare in pareggio, e una fascia più alta di tasse (più di una detrazione) si traduce in uno spread inferiore, a parità di tutti gli altri.

Nel corso della mia carriera, ho imparato a mettere in discussione tutto e a non prendere nulla per valore nominale. Le regole finanziarie empiriche e le "conoscenze" finanziarie culturali, entrambe comunemente condivise, sono spesso incomplete o errate. Ti suggerisco di mettere in discussione le regole empiriche e le conoscenze culturali per vedere se reggono per te. Molto probabilmente, non lo faranno.